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住宅单位间隔可使用面积的基本要求

内容

澳门政府要求发展商在兴建私人住宅楼宇时,其单位间隔的可使用面积需符合最基本的规定,以保障用家有适当的居住空间。同时,政府亦对楼宇的通风和採光有一定的要求。

除了高度限制外,建筑物面积的计算方法亦有统一规定,例如居民在购买住宅单位时一定会关注到单位实用面积,实用面积(ABU)是指其外墙内所包含的面积,包括外墙的厚度、露台及围栏的面积;当墙壁用作与相邻单位或公用地方的分隔墙时,则取其厚度的一半。

而一个单位的房间或间隔真正能利用到的地方,称之为可使用面积,对于T2单位(即两房一厅),厅的可使用面积最少要有12平方米、睡房则不少于9平方米,厨房不少于4平方米,露台和洗手间则没有面积规定。至于T3单位(即三房一厅),厅的可使用面积不少于 12平方米,厨房为6平方米;并规定其中一间睡房的最少可使用面积为12平方米,其余两间房必须在9平方米或以上。至于是T4或以上的单位,则可设有一间面积介乎5平方米至9平方米的间隔,作为储物间或工人房等用途,但其必须具备自然採光及通风条件。    

为了保障单位间隔的採光、通风条件和适当的居住空间,政府还规定房间最窄不能少于2米,厨房则不能少于1.6米;而长与宽之间的比例不能超过两倍。

单位打通合併或分割

根据现行法规,是允许分层楼宇中的相邻单位之间的合併或分割,合併的单位必须为相邻的单位,而且无须分层建筑物之其余所有人的许可;但不可牵涉佔用楼宇的公用部份,以及须符合现行建筑条例的规定等。

因此,无论合併或分割单位,其变动后的总实用面积与未更改前的必须一致。由于实用面积保持不变,即使单位合併或分割后,单位业权拥有人在该座楼宇所持有的相对业权价值也是维持不变。    

现行楼宇分类与高度规限

随着社会和经济的发展,虽然本澳高层楼宇较以往增加,但现阶段政府在善用土地资源的原则下,仍会对楼宇的高度作出严格规限。

澳门楼宇是以高度等级、用途种类和使用组别来分类。若按楼宇高度划分可以分为4个等级,分别是:P 级、M级、A级和MA级。P级楼宇高度不超过9米,即一般情况下不超过3层的楼宇;M级则指高度超过9米但又不高于20.5米的楼宇(俗称“M仔楼”);至于A级则是楼高超过20.5米但又不高于50米,这类楼称为高层楼宇;至于第4等级MA级,则是指楼宇高度超过50米,可称为特高楼宇。

但无论是何种等级的楼宇,如果工程地点位于世遗保护或缓冲区内的建筑物,或者属纪念物、具建筑及艺术价值的楼宇;又或位于已评定的建筑群及区域内的单位,土地工务运输局则会谘询文化局意见,务求令楼宇与周边景緻协调。

若按楼宇的用途种类分类,可分为:(1)住宅楼宇(总实用面积至少有65% 用作住宅用途);(2)非住宅楼宇(总实用面积中,不超过25%用作住宅用途);(3)多用途(混合式)楼宇(在总实用面积中,必须有25%至65%是用作住宅用途)。而上述提及的总实用面积并不包括停车场的实用面积。

倘按使用组别分类,则可细分为住宅、旅游、社会设施、办公室、商业、服务及餐厅、工业及仓库和公共停车场。

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