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諮詢及資訊
澳門特區土地及批地形式
  • 日期: 2012-03-12

內容

根據《基本法》第七條的規定,“澳門特別行政區境內的土地和自然資源,除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外,屬於國家所有,由澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發,其收入全部歸澳門特別行政區政府支配。”明確地說明了,除在回歸前已依法確認的私有土地外,特區境內土地的所有權均屬於國家。

政府土地可分為兩類

屬於國家所有的土地,在澳門通常被稱為“政府土地”,可分為兩類。按照現行第6/80/M號法律《土地法》的稱呼,一類是“本地區公產土地”(一般情況下為道路或公園),另一類是“本地區私產土地”(一般情況下為政府物業或設施所在地,以及批出或未批出的土地),由於澳門已經回歸祖國,因此《土地法》的修訂文本,已將上述“本地區土地”更改為“國家土地”。

至於“私有財產土地”,必須在澳門特區成立之前獲依法確認為私人所有,否則在特區成立後均為政府所有。此外,按回歸前在澳門生效的法例,紗紙契並非土地所有權的有效證明文件,而在回歸後,特區政府根據《基本法》的規定,不會承認紗紙契是土地所有權的有效證明文件,因為特區境內的土地屬國家所有。

土地批給的“有償”或“無償”

《基本法》訂明特區政府負責對國家土地進行管理和作出批給等,而目前,澳門批地形式有幾種,《土地法》規定,批地可以是“有償”或者“無償”的,除了公益法人或獲得承認的宗教團體用作興建廟宇、崇拜地點或從事救濟及教育活動,可獲“無償”批地外,其他均為“有償”批地。

土地批給可分為“長期租借”或“租賃”,亦可透過發給准照批准“臨時使用”土地。回歸後,新批給的土地均以租賃制度批出,而已設立的長期租借批地仍繼續有效。《土地法》規定批地必須以公開招標方式進行,但法律亦容許在一些情況下可豁免公開招標。透過長期租借形式所批出的土地是沒有年期的,而租賃形式則會訂下一個批地期限,一般不超過25年,也可以續期,但必須完成利用,而每次續期不可超過10年。

土地批給的程序

《土地法》規定的普通批地程序由下列階段組成:1,提出批地申請;2,相關部門或實體對有關申請提交報告或者意見書;3,將地段進行臨時劃界,隨後進行或不進行公開招標;4,臨時批出土地;5,在《澳門特別行政區公報》刊登批示,作為批出憑證;6,將承批人的權利登錄於稅務上的房地產記錄,並在物業登記局內作臨時批出的登記;7,對利用的證明,例如核實是否已按計劃發展土地,以及確定劃界;8,將臨時批出轉為確定批出的登記。

《土地法》規定,在批給合同中可引入合同溢價金,以維護本澳的利益或第三者的權利。溢價金可以金錢支付,又或透過為特區興建基礎設施或社會設施等方式作實物支付。一般在新批土地個案中,是以預計土地發展後可得收益的四成作為溢價金金額。

另外,《土地法》規定,對於以長期租借或租賃方式批出的土地,當土地批給轉為確定性後,可將批給所衍生的權利轉讓而毋需當局許可。例如,承批人在批給的土地上建成商住樓宇後,將樓宇的單位出售,從而局部轉讓了土地的利用權或使用權。

  • 澳門土地資源緊缺,必須站在公共利益的立場上合理利用。
    澳門土地資源緊缺,必須站在公共利益的立場上合理利用。
  • 規劃好土地使用將有利澳門長遠發展。
    規劃好土地使用將有利澳門長遠發展。
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